住宅ローンが残っていても不動産を売却できるのか?

Is it possible to sell real estate even in the case that a mortgage remains in Japan?

目次

  1. 住宅ローンが残っていても不動産を売却できるのか?
  2. 住宅ローン残債がある不動産を売る方法
  3. 不動産無料一括査定で査定してもらい不動産屋さんに売却を依頼しよう
  4. 不動産売却のQ&A

住宅ローンが残っている不動産を売却できるのか?

 住宅ローンを組んでご購入されたお家を、やむを得ない状況で手放さなくてはならない。そんな時に、住宅ローンの残債が残っていたらそのご自宅を「売却できるのか」とお悩みになられる方もいらっしゃるかと思います。住宅ローンが残っていたらその不動産を売却できるのか?

答えはYES!

 住宅ローンの途中の物件を売買される事はごくごく普通の事で、日常の個人売買でもよく行われます。住宅ローンが残っているからというだけで売却の話ができないとなると、売りたいけど売ることができないという方が続出してしまいます。このサイトでは、もう少し具体的に、住宅ローン残債が残っている状態、住宅ローンの途中での売却方法についての詳細をお伝えいたします。また売る方にとって「知っておきたい事」としてご紹介して参りますのでご参考にして頂ければ幸いです。

住宅ローン残債がある不動産を売る方法

住宅ローンが残っている場合、設定されている抵当権は?

 住宅ローンは「担保ローン」ですので、住宅ローンの借入先(銀行など)は、必ず抵当権を設定しております。ご自分で住宅ローンを組んで不動産をご購入された方なら承知されていると思いますが、通常は、購入した不動産に対して抵当権設定がなされます。そしてこの抵当権は、購入したお家の住宅ローンが終わる(完済)までは、そのお家には設定され続けていくことになります。

 抵当権が設定されている不動産を売却したり抵当権付の不動産を購入することは、違法ではありませんので普通にできます。しかし、抵当権が外れていない不動産を、普通に住むために買おうとする場合には、購入したいという方はあまりいないのではないでしょうか?

 それはリスクがあるからです。典型的な例として、「抵当権が設定された物権を購入後、その抵当権が実行され、差押え・競売にかけられて家を追い出されるハメになった」などです。自分が住宅ローンを滞納しているわけではないのに(自分が住宅ローンを組んだときの抵当権ではないのに)、家を持っていかれてしまう可能性がある家を欲しいという方はあまりいません。

不動産の売却によって得た資金を返済に充てる

 では、住宅ローンの途中で売却するにはどうすればよいか。売る前に、住宅ローンを完済すればよいのです。私が威張って言う事ではございませんが、「住宅ローンを全部返済してしまえばいい」のです!

引渡し前までに住宅ローンを完済する

 しかし、「そのお金が無いから住宅ローンを組んでいるんじゃないか!」ですよね。おっしゃる通りでございます。ですので、住宅ローンを組んでいる物件をお売りになりたい方は、売却金額を住宅ローンの残債に充当すればよいのです。不動産の売却のご経験がないと違和感を感じるかもしれませんが、住宅ローンの金融機関、決済に立ち会う司法書士の先生、購入者、不動産会社との調整により可能です。

銀行など抵当権を設定している側では、お金を返してもらえればすぐに抵当権を解除します。当該不動産の売却時の売買契約上も問題ありません。(代金支払い前は、抵当権が設定されていますが、お支払い後に抹消手続きをします・・・云々といった契約になるかと思われます。)

 ただし売却金額が住宅ローンの借入残高より低かった場合、不足する金額を自力で準備する必要がございます。この不足分を、別の金融機関などからフリーローンで資金を調達したり、親などからの借入などで賄うということになります。こればかりは、借入先の金融機関も不動産屋さんもどうにもできないので、充当させるお金を用意することが必要になります。どちらにしても、査定をされる時に、査定してもらう会社に対して「住宅ローンが残っている」という旨を伝えれば、それを前提に動いてくれると思います。

(ここでいう売却金額は、契約書上に記載することとなる金額であり、査定額ではありません。また、売却時も諸費用がかかりますので、こちらも考慮する必要もございます。)

すべては引渡し日(決済日)に!

 売る方が不動産を購入者に引き渡す事と、相手から代金受領することは法律上同時に行われなくてはなりません。(売る方が購入者に現実に鍵を渡してもう住んでいいよというタイミングと、購入者が住宅ローンで借り入れたお金を売る方の口座へ振り込んだり現金支払いするタイミングが同時でなければなりません)

 ですので、売却代金はこの日に回収できるわけですが、この日にご自分の口座に振り込まれたお金を資金(足らない場合はご自分で用意した資金を合わせて)として、住宅ローンを完済します。

 住宅ローンがこの時完済されば、法務局での抵当権の抹消手続きが可能となります。そして、抵当権が実質的にも登記上も解除され、結果として抵当権が外れた状態で売却された事になります。この日の取引には、司法書士の先生が同席しているので前もって依頼しておきます。完済する銀行での手続きやら法務局手続きなど先生が代行してくれます。(通常1.5万円~2.0万円程度で行ってもらえます。)

不動産無料一括査定で査定してもらい不動産屋さんに売却を依頼しよう

 勿論、不動産売却活動から引渡しまでの一連の手続きを、ご自分でやることは可能です。しかし、専門知識が必要だったり、分からない部分が多かったりして、相手方にも迷惑もかかる場合がございます。契約事項も滞りなく厳守していかなくてはならないので、通常不動産売買は不動産屋さんに頼む事が多いようです。

近くの不動産屋さんを1件1件当たるのも手ですが、今はインターネットで「不動産無料一括査定」があるのでこれをご利用すると効率的です。お住まい近く(恐らく売却物件近く)の不動産屋さんへ最大6社に査定依頼が可能です。ご自分で不動産屋を訪問していくより効率的かと思います。

そこでご紹介したいのが不動産無料一括査定の1つ「 スマイスター」です。スマイスターでは全国どこでも利用できる不動産一括査定なのでお勧めです。全国で不動産業者との提携数は約1400社です。

不動産無料一括査定スマイスター

査定は無料なのに、査定後実際に不動産屋に頼むと5000円のギフト券がもれなくもらえます。


不動産売却 無料一括査定

査定金額 無料です!(土地付き建物・マンションなど)土地が借地でもご相談頂けます。

こちらのサイトでは、フォームに沿って入力していくだけで、最大6社の不動産屋さんへ査定依頼を行うことが可能です。売却物件の最寄の不動産業者へ依頼されます。(スマイスターと提携している不動産業者のみへ査定依頼がされます。送信前に、どこの不動産屋さんへ依頼が行くか分かる仕組みになっておりますので、ご安心下さい。)

不動産取引を個人で完結させるのは結構大変です。スマイスターで査定依頼をし、頼める不動産屋さんが見つかったら売却をその不動産屋さんに依頼される事をお勧め致します。

不動産売却のQ&A

Q1.一括査定を利用した場合、一番高く査定をしてくれた会社にした方がよいですか?

 一概には言えませんが、比較的高い金額ですと売れにくくなる傾向にありますし、安い金額ですと売れやすくなる傾向にございますので早期売却はお考えになっていないのであればお勧めです。(早期売却がご希望だからといって否定もできません。)不動産屋さんにより査定の仕方が様々ですので、「査定の根拠」や「市場価格との乖離」、「売却の戦略」など合わせて聞くことをお勧め致します。

Q2.買取と仲介との違いは何ですか?

 不動産を売却する場合大きく分けると二つに分かれます。①不動産が直接売却したい人から買い取る場合(買取)と、②売りに出して個人売買を仲介する場合です(仲介)。

 ①は、不動産屋さんによっては、値段があえば不動産屋さんの在庫として直接買いとってくれる場合もあります。「査定して不動産屋に買い取ってもらう」という流れだと一番早く売却ができます。しかし、デメリットは査定金額です。不動産屋が利益を出すために買い取るので、市場価格より大幅に低く査定してくる事が予想されます。不動産屋さんが取るリスクを考えると致し方ない面もあるかと思います。

 売却金額が市場価格より低くてもよいから早く現金化したいという方には「買取」がお勧めです。(参考:通常の不動産屋さんは、買取も仲介もどちらでもやってくれます。)

 ②についてです。不動産売買は、専門知識が必要なので個人間だけで売買することが少ないです。一般的には、売るにしても買うにしてもプロに仲介してもらいます。こちらは、市場価格近辺の価格で売却することが期待されます。買いたい方が出現するまで待つ事になります。

 一般的には、査定依頼をすると②でお話が来ることが多いようです。もちろん、高く売却した方がよいので②での売却がお勧めです。売りたい方のご事情等を考慮して選択してください。



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